Lakások fókuszban, kitekintéssel a családi házak szegmensére | 2025. december
Az elmúlt hónapokban Zugló ingatlanpiaca nem látványos fordulatot vett, hanem észrevétlenül, adatok szintjén változott meg. A piac működik, de már nem automatikusan. Az eladás sikere egyre kevésbé „érzés”, és egyre inkább számkérdés lett.
Ez a cikk kifejezetten adatokra építve mutatja meg, hol tart most Zugló lakás- és családi ház piaca, és mit jelentenek ezek a számok egy eladó számára.
Lakáspiac Zuglóban – hol vannak most az árak?
A hirdetési statisztikák alapján Zuglóban az eladó lakások döntő többsége 1,3 és 1,5 millió forint közötti négyzetméteráron jelenik meg a piacon. Ez azonban csak a felszín.
Az adatokból az látszik, hogy azonos méretű és elhelyezkedésű lakások között is 15–20%-os árkülönbség van, pusztán az állapot, a benyomás és a prezentáció miatt. Ez egy 60–70 m²-es lakásnál 8–15 millió forintos eltérést is jelenthet a végső eladási árban.
Típusonként a jellemző hirdetési sávok a következők:
- panel lakások átlagos állapotban: 1,20–1,35 M Ft/m²
- felújított panel lakások: 1,35–1,45 M Ft/m²
- tégla lakások átlagos állapotban: 1,35–1,50 M Ft/m²
- felújított, jó elhelyezkedésű tégla lakások: 1,50–1,65 M Ft/m²
Fontos megjegyezni, hogy ezek hirdetési árak, nem garantált eladási árak.
Hirdetési ár és valós eladási ár – mekkora az eltérés?
Az eladási tapasztalatok és piaci statisztikák alapján Zuglóban jelenleg:
- jól pozicionált lakásoknál az alku jellemzően 0–5%,
- közepes állapotú, átlagos lakásoknál 5–10%,
- túlárazott vagy sokáig hirdetett lakásoknál 10–15% vagy ennél is több.
Ez matematikailag azt jelenti, hogy egy rosszul árazott lakásnál az eladó nem „pár százezer forintot”, hanem több millió forintot veszít – vagy árban, vagy időben, vagy mindkettőben.
Mennyi idő alatt kelnek el a lakások?
Az adatok alapján Zuglóban jelenleg:
- 30–60 nap alatt eladható egy jól árazott, keresett lakás,
- 120–180 napig is piacon maradhat egy túlárazott ingatlan, gyakran több árcsökkentéssel.
Ha egy lakás 90 nap után sem kap érdemi érdeklődést, statisztikailag nem a piac a fő probléma, hanem az ár–érték arány vagy a pozicionálás.
Az idő tényezője különösen fontos: minél tovább fut egy hirdetés, annál inkább „elhasználódik” a piacon, és annál nagyobb alkuval zárható csak le.
Miért lett ennyire számvezérelt a piac?
Budapesti szinten több ezer újépítésű lakás megjelenése várható a következő időszakban. Ez nem azonnali áresést jelent, hanem pszichológiai árplafont. A vevők fejében megjelenik az összehasonlítás: ha egy használt lakás ára közelít az újépítésűekéhez, akkor a döntés sokkal nehezebb lesz.
Zuglóban ehhez társul a kínálat lassú növekedése. Több eladó, több alternatíva, szigorúbb vevői szűrés. Matematikailag ez azt eredményezi, hogy a jó és a közepes ingatlanok közötti különbség tovább nő.
Kitekintés: családi házak Zuglóban – más számok, más logika
A családi házak szegmensében egészen más képet mutatnak az adatok. A jellemző négyzetméterárak:
- alsó ársáv: 900–950 ezer Ft/m²
- felső ársáv (jó állapot, jó utca): 1,2–1,3 M Ft/m²
A szórás elérheti a 30–40%-ot, ami lakásoknál ritka, házaknál viszont megszokott.
A vevők házaknál konkrét kockázatokban gondolkodnak, és ezekhez forintosított levonásokat rendelnek:
- bizonytalan tető vagy gépészet: –5–10%
- jogi rendezetlenség: –10–15%
- komolyabb felújítási igény: –15–25%
Ezek nem alternatívák, hanem összeadódó tényezők.
Kinek kedvez most a piac a számok alapján?
Előnyben vannak azok az eladók, akik:
- nem kerületi átlagból indulnak ki,
- legalább 5–10 konkrét konkurens ingatlanhoz mérik a sajátjukat,
- és már az indulásnál a reális piaci sáv alsó–közép részét célozzák.
Hátrányban vannak azok, akik:
- „majd alkudnak” alapon áraznak,
- jövőbeni fejlesztéseket teljes mértékben beépítenek az árba,
- hosszú ideig változtatás nélkül hirdetnek.
Záró gondolat
Zuglóban jelenleg nem rossz az ingatlanpiac, de kifejezetten szelektív. A számok egyértelműen azt mutatják, hogy az átlagár önmagában nem ad el semmit. Az eladás sikere azon múlik, hogy az adott lakás vagy ház hogyan áll a valós versenyben.
• Bizonytalan eladó ingatlana árával kapcsolatban?
• Nem ismeri naprakészen az adott területen az ingatlan árakat?
Kedves ingatlan tulajdonos!
Ha jól állapítja meg ingatlana irányárát, nem kockáztatja azt, hogy adásvételnél jelentős anyagi kár érheti, nem beszélve az időveszteségéről.
Ha tudni akarja eladó ingatlana, valós piaci árát,
Írja meg nekünk!
Kérdése van a lakásokkal kapcsolatban?
Felbecsültetné vagy eladná ingatlanát?
Vagy hívjon most: +36 20 322 8030
