Ebben a cikkben szeretnénk némi útmutatást adni azoknak, akik az idén lakásvásárlást vagy lakás eladást terveznek és szeretnék megtudni, mi várható az ingatlanárak alakulása terén.
Vajon mikor mennek lejjebb az árak, mikor dől be az ingatlanpiac, mikor érdemes eladni egy ingatlant, hogy a lehető legjobb áron menjen el?
A vevők nyilván az árak csökkenésére, az eladók pedig az ellenkezőjére várnak.
Vajon kinek a kívánsága teljesül 2023-ban?
Itt kifejezetten a lakóingatlanokat érintő változásokról olvashatsz – a piac átalakulásáról, az árak jelenlegi változásáról.
Mi befolyásolja az ingatlanárak alakulását?
Általában a kereslet-kínálat viszonya határozza meg az árakat. A kínálat a piacon fellelhető eladó lakások és házak mennyiségét, az eladók számát és az ingatlanok eladási árának összességét jelenti.
A vásárlói oldalon általában két csoport található meg.
Vannak, akik befektetési céllal és vannak, akik saját részre vásárolnak élethelyzetüknek megfelelően.
Természetesen a két csoportot más-más célok vezérlik.
A befektető azt nézi, hogy a befektetetése mikor térül meg, milyen hasznot remélhet.
A saját részre vásárlóknak viszont az aktuális élethelyzetüket kell megoldani, pl. fiatal házasok életkezdése-, vagy már gyarapodott a család és kinőtték otthonukat, vagy a gyerek felnőtt és saját életét szeretné élni stb.
Ez a két vásárlói csoport teszi ki általában a keresletet, azaz, hogy ezek a vásárlók hányan vannak és mennyit szánnak a vásárlásra. Ezek a számok összefüggnek az ország gazdasági helyzetével, népességével és szabályrendszerével.
Az ingatlanárak alakulása 2022-ben
A tavalyi évben komoly gazdasági és pénzügyi változások is befolyásolták az ingatlanárak alakulását:
- 2022 első és második negyedévében elkezdődött a jegybanki alapkamat emelkedése, ami kedvezőtlenül befolyásolta a hitelkamatokat.
- A jelentősen megemelkedett alapkamat eredményeként megdrágult hitelek miatt drasztikusan csökkent a fizetőképes kereslet. Ennek tényleges hatása a második félévben tapasztalt esetszám visszaesésben volt tapasztalható
- Az orosz-ukrán háború kirobbanása, az ezt követő energiaválság és a magasba törő infláció komoly negatív hatással volt mindennapi életünkre.
- Az infláció következtében a forint mélyrepülésbe kezdett.
- A gazdasági válság következtében drasztikusan megemelkedett energia- és élelmiszerárak komoly megélhetési gondot okoztak a lakosság számára.
- Az egyetlen pozitívum, hogy az év végén a kormány bejelentette a babaváró támogatás és a falusi CSOK igénylésének meghosszabbítását 2024 végéig. Ez növelte valamennyire a vevők számát, bár ezekkel a támogatásokkal nem mindenki tud élni. A lakásépítéshez kapcsolódó áfa-visszatérítés lehetőségét is meghosszabbították két évvel.
Összességében a 2022-es évben nem a kínálat, hanem a kereslet csökkent, ami azt idézte elő, hogy az árak nem tudtak tovább növekedni. Ennek megfelelően az ingatlanárak emelkedési üteme a második félévben jelentősen csökkent, egyes régiókban stagnált vagy esett.
Hogyan alakulhatnak az árak 2023-ban?
2023 egyértelműen a vevők éve lesz!
A 2015 óta tartó lakásár növekedés lezárult, a tőkével rendelkező lakásvásárlók lényegesen jobb helyzetben vannak, mint az elmúlt években. Bár a piac egyelőre kiszámíthatatlan és bizonytalan, sokan kivárnak, az árak további emelkedésére nem kell számítani.
Kockázatot jelenthet azonban továbbra is az infláció, a forint további romlása, a nagy hitelminősítő intézetek negatív értékelése a magyar gazdaságról, a válság további mélyülése és a hitelkamatok emelkedése.
Azonban a kereslet jelentős csökkenésével párhuzamosan várhatóan csökkennek az átlagárak és a kedvezőtlen adottságú ingatlanok árai is, de hogy ténylegesen mikor következik be, azt nehéz megjósolni. A változás eltérő lehet bizonyos szegmensekben is, mivel minden ingatlaneladás egyedi. Függ az eladó motivációjától, a sürgető tényezőktől, amelyek befolyásolják az ingatlan eladási árát, a felek számára kedvező áralku létrejöttét.
2022 utolsó negyedévében átlagosan 3-4%-kal csökkentek az árak és az adásvételeknél.
A kereslet pedig az energiatakarékos-, illetve a rezsivédett ingatlanok felé tolódik.
Mikor mennek lejjebb az árak?
A piacon lévő, hosszú ideje eladatlan lakások reálértéke már most is csökkent, ugyanis az infláció miatt jóval kevesebbet ér ma az az ár, mint akkor, amikor meghirdették.
Például, ha egy tavaly nyáron meghirdetett 60 milliós értékű ingatlan még nem kelt el, akkor annak a reálértéke 2023 februárjára kb. 7% kevesebb.
Egyes ingatlan csoportoknál ténylegesen (nominálisan) is fognak csökkenni az árak.
Pl. a nagyméretű, régi építésű, energetikailag nem hatékony ingatlanok ára nominálisan is elkezdett csökkenni, ami várhatóan folytatódni fog.
A kisméretű lakások az olcsó fenntarthatóságuk miatt tartják az értéküket, ezeket jól el lehet adni, legyen az panel vagy tégla építésű. Itt nem várható árcsökkenés.
Az ingatlan fenntarthatósága az idén fontosabb szempont lett, mint a korábbi években.
Azonban 2023-ban sem fog összeomlani az ingatlanpiac, bár nehéz évre számíthatunk a jelentősen csökkent hitelezés és kereslet hatásaként.
Mindig lesznek, akik vásárolnak ingatlant, mivel megoldásra váró élethelyzetben vannak.
A finanszírozást is megoldják valahogyan, akár saját tőkével, saját lakás eladásával vagy családi összefogással ill. állami támogatások igénybevételével.
Az adásvételek számában drasztikus csökkenés várható, ami hatással lesz az árakra, de a piac összeomlásával nem kell számolni.
